Informazioni sulle vendite immobiliari

agenzia imobiliare Forte dei Marmi offre iformazioni su come acquistare il tuo immobile in Italia: le imposte ed il rogito, tasse vendita e acquisto

L'ATTO PUBBLICO DI VENDITA (ROGITO)

La compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà della casa verso il corrispettivo di una somma di denaro (prezzo); più genericamente si può dire che la compravendita immobiliare è l’accordo formale con il quale una parte, detta venditrice, trasferisce ad un’altra, detta acquirente, la proprietà di un determinato immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito. Per questi elementi di scambio, la compravendita (scambio di cosa contro denaro) si distingue dalla permuta (scambio di cosa contro cosa). L'atto di compravendita, detto anche rogito, normalmente si stipula davanti al notaio, presenti il venditore e il compratore, ed è redatto in forma pubblica. In tal modo il notaio garantisce l’identità delle parti, la legalità dell’ato e la veridicità di quanto in esso dichiarato. Al notaio spettano i controlli formali sull’esistenza di ipoteche o altri vincoli, sul rispetto delle norme edilizie e la conformità del rogito con gli atti precedenti (ad es.: il compromesso). Il rogito è l'atto conclusivo della compravendita. A seguito degli aggiornamenti normativi disposti dalla legge finanziaria 2006 (266/2005) e del decreto Bersani 223 del 2006 (diventato poi legge 248/2006), nelle cessioni di immobili ad uso abitativo intercorse tra privati il rogito deve riportare, tra gli altri dati:

l’effettivo valore di cessione dell’immobile;
le indicazioni analitiche delle modalità di pagamento (assegno, bonifico, etc);
l’eventuale ricorso di una o di entrambe le parti ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio;
le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.

In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio, inoltre, è obbligato ad effettuare apposita segnalazione all’Agenzia delle Entrate.

LE IMPOSTE SULL'ACQUISTO DELLA CASA

L'acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la “prima casa” si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Per effetto degli articoli 10 del Dlgs 23/2011 e 26 del Dl 104/2013, a partire dal 1° gennaio 2014 le imposte relative al trasferimento di immobili sono modificate con l’obiettivo di diminuire il carico fiscale sulle compravendita tra privati di immobili destinati all’utilizzo come prima casa.

Se oggetto dell'acquisto è la prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
quando il venditore è un privato

imposta di registro del 2%
imposta ipotecaria fissa di 50 euro
imposta catastale fissa di 50 euro

Nel caso l’immobile sia registrato al catasto come immobile di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) l’imposta di registro ha un valore del 9%

quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 5 anni dall’ultimazione lavori

IVA del 4%
imposta di registro fissa di 200 euro
imposta ipotecaria fissa di 200 euro
imposta catastale fissa di 200 euro

quando si acquista da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni all’ultimazione dei lavori

IVA esente
imposta di registro del 2%
imposta ipotecaria fissa di 200 euro
imposta catastale fissa di 200 euro

Se oggetto dell'acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
quando il venditore è un privato oppure un’impresa “non costruttrice”e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori

imposta di registro del 9%
imposta ipotecaria di 50 euro
imposta catastale di 50 euro

quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori

IVA del 10% (22% se immobile di lusso)
imposta di registro fissa di 200 euro
imposta ipotecaria fissa di 200 euro
imposta catastale fissa di 200 euro

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Dal 1° gennaio 2007 ( per effetto della legge finanziaria per il 2007), soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, anziché dal corrispettivo pagato.

Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale. Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene. La legge definisce come valore normale “…il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972).

L’acquirente può chiedere al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale la legge stabilisce, inoltre, che le tariffe notarili devono essere ridotte del 30%.

Se, però, per l’acquisto della casa, l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato. Allo stesso tempo, non è possibile detrarre ai fini Irpef interessi passivi derivanti da importi di mutuo superiori al prezzo di acquisto.

L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comportano (oltre all’applicazione della sanzione penale) l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre sono previste onerose sanzioni pecuniarie amministrative.

Dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef (nella misura del 19%) i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

L’acquirente, per poter fruire dell'applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell'immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio.

n. 5–2024
Circolare Legale
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LA PROROGA DELLE AGEVOLAZIONI FISCALI PER
GLI “UNDER 36”
La legge 23 febbraio 2024, n. 18 (pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 49 del 28
febbraio 2024), di conversione, con modificazioni, del decreto-legge 20 dicembre
2023, n. 215, ha prorogato le agevolazioni fiscali per gli acquisti di prime case
d’abitazione da parte di giovani “under 36” aventi i requisiti di cui al decreto-legge 25
maggio 2021 n. 73, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 luglio 2021, n. 106,
pur prevedendo precise limitazioni.
1.Le agevolazioni fiscali per i soggetti “under 36”
Al riguardo, si rammenta che l’art. 64, commi6, 7, 8, 9 e 10 del decreto-legge 25 maggio 2021 n. 73
(convertito con legge 23 luglio 2021, n. 106) aveva introdotto le cosiddette agevolazioni “under 36”,
disponendo che:
-(comma 6) gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di "prime case" di abitazione, ad eccezione
di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, come definite dalla nota II-bis all’articolo 1, della tariffa,
parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, e gli atti
traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse
sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale se stipulati a favore di
soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che
hanno un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente, stabilito ai sensi del
regolamento di cui al decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 5 dicembre 2013, n. 159, non
superiore a 40.000 euro annui;
-(comma7) per gli atti di cui al comma 6, relativi a cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto,
è attribuito agli acquirenti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto
è stipulato un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in
relazione all’acquisto. Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di
registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce
presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle
impostesuiredditidellepersonefisichedovuteinbasealladichiarazionedapresentare

n. 5–2024
Circolare Legale
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successivamente alla data dell’acquisto; può altresì essere utilizzato in compensazione ai sensi del
decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. Il credito d’imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi;
-(comma 8) i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad
uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti di cui al comma 6 e sempreché la
sussistenza degli stessi risulti da dichiarazione della parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento
o allegata al medesimo sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo,
ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista in ragione dello 0,25%
dall’articolo 18 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601;
-(comma 9) le disposizioni di cui ai commi 6, 7 e 8 si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso
tra la data di entrata in vigore del presente decreto e il 31 dicembre 2023;
-(comma 10) in caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni
di cui ai commi 6, 7, 8 e 9 o di decadenza da dette agevolazioni, per il recupero delle imposte dovute
e per la determinazione delle sanzioni e degli interessi si applicano le relative disposizioni previste
dalla nota II bis all’articolo 1, della tariffa, parte prima,allegata al testo unico delle disposizioni
concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile
1986, n. 131 e dall’articolo 20 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601.
Tutte le predette agevolazioni, da ultimo prorogate in forza dell’art. 1, comma 74, della legge 29 dicembre
2022, n. 197 (Legge di Bilancio per il 2023), erano cessate il 31 dicembre 2023